沒有購房的人看見房價上漲當(dāng)然是眾怒一片，可是買來房的人看到房價上漲確實就值得高興么？

房地產(chǎn)價格上漲=財產(chǎn)回報？它是個謬論！

一線城市及一部分關(guān)鍵二線城市的土地價格、房價在上漲，從一些角度觀察，購房愈來愈劃不來。即使它比股票市場安全性，以往造就諸多驚喜，但將來房地產(chǎn)回報一定會重歸平時，你能發(fā)覺只是是抵擋了通貨膨脹罷了。

殊不知，大部分人仍喜愛活在沒法用錢財量化分析的“暗爽”中，而不是保持清醒地看一下。實際上，針對購房來講，假如只指望房地產(chǎn)回報得到價差，必定并不是安全性的，需要關(guān)心的也有現(xiàn)金流量和桿杠的應(yīng)用。

從長期性看來，金融機(jī)構(gòu)貸款應(yīng)用貼近完全免費(fèi)。即便有工作能力付全款買房的人還要盡可能應(yīng)用桿杠。剩余的錢拿來做投資理財，時下無風(fēng)險套利達(dá)到4%上下（房貸利率5%上下，一些私募基金、P2P理財做到10%上下）。

而用銀行借貸換得源源不絕的房租現(xiàn)金流量，遠(yuǎn)比單純性等候房價上漲更靠譜。長期性看來，房租決定了房子的使用價值。組織們在回收大中型物業(yè)管理時，主要注重的也是房租回報。要是沒有在適合的機(jī)會轉(zhuǎn)現(xiàn)開展再下手，你不好說早已取得成功盈利。

自然，也有些人覺得，時下金融機(jī)構(gòu)低迷，再再加上通貨膨脹膨脹，存進(jìn)來的錢表層上掙點(diǎn)貸款利息實際上是虧本的。股票市場風(fēng)險性很大，還是房子可靠，比不上想借著房市很大的情況下“投資房產(chǎn)”。并且，一線城市房價當(dāng)晚漲，先弄即先賺！殊不知，誰也想不到，實際上這是一個陷阱。

可以看下面的圖：

話說有錢人A發(fā)覺中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不行，香港移民到國外，將財產(chǎn)也遷移到國外。他把自己的豪宅別墅賣了轉(zhuǎn)現(xiàn)1000萬。這一賣對有錢人來講是轉(zhuǎn)現(xiàn)，卻把全部房價炒了起來。外資企業(yè)管理層將自身的房子以六百萬價格售出，再加上賣股得到400萬盤下了有錢人售出的豪宅別墅。個體工商戶C將自身一般的居住房以400萬的價格售出，再貸款200萬，買下來了管理層六百萬的中等住房。初入職場D沒有什么收益，只能依靠爸爸媽媽出示的200萬，再貸款200萬，拿到了C售出的房子，此后身上了200萬的債。

一環(huán)扣一環(huán)，不經(jīng)意間掉入陷阱中。這幅圖實際上是在告知大家房價為何上漲。假如如今購房，就相當(dāng)于接下來了前一個人扔的鍋。祝賀你了，變成“背黑鍋”人之一。

有關(guān)房價上漲和房市還有哪些謊話，購房指南今日一一為您揭穿。

謊話1、一線城市房價要多少錢都有效

當(dāng)初房租和市場價中間的間距，遠(yuǎn)比如今要近。房價租售比就是指房價和月房租的比率，國際上通用性的有效租售比數(shù)值：舊公寓樓大廈是120倍，新公寓樓是140倍，單獨(dú)的獨(dú)棟別墅或連體衣鎮(zhèn)屋是160倍。

假如測算得到的數(shù)據(jù)小于這種比率，表明房價是有效的，一旦超過這一比率，表明房價被看低。而北京市許多 住房現(xiàn)階段的租售比廣泛超出500倍，乃至有達(dá)到800倍的。即便再貴也有些人買，讓大家相信北京市的高房價是有些道理、有支撐點(diǎn)的。

而價格終究會會向使用價值重歸。只有房租的上漲速率自始至終比房價上漲得快，租售比才可以愈來愈貼近。當(dāng)初都沒有限購政策、限貸，能夠最大化用金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)桿杠。

謊話2、附近新樓盤標(biāo)價高便是房地產(chǎn)回報了

大家會幸運(yùn)，五環(huán)的土地價格都賣五萬/平米了，那某某某地的房子最少能夠賣到xx萬。大部分人測算自身所有著的房地產(chǎn)回報時，并并不是以具體交易交易量價格來測算，只是以附近一些新開樓盤的標(biāo)價，或是是小區(qū)域內(nèi)前不久售出的某一套房來測算。實情確是，以往多年來房子的內(nèi)在價值變化并不大，僅僅通貨膨脹了，需要用高些的價格來買房。

謊話3、房價瘋漲是剛性需求促進(jìn)，借需失調(diào)

說白了剛性需求是相對性于彈性需求來講，人口數(shù)量注入和新家中的建立（完婚）是剛性需求的2個關(guān)鍵構(gòu)成部分。以北京市為例子，2004-2010年間，北京市的居住人口賬戶余額提升了469數(shù)萬人，增長幅度約31.4%，人口數(shù)量經(jīng)營規(guī)模明顯提高；而年平均結(jié)婚登記多數(shù)則處于12-18萬對中間，無異常提高。

當(dāng)期的提供端，北京市大力推廣房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，登記住房總建筑面積從2004年末的26120萬平方提升至2010年末的38454平米，增長幅度47.2%。期內(nèi)北京市區(qū)的均值房價從不夠5000元/平方米上漲至超出三萬元/平方米，上漲超出6倍。

整體看來，2004-2010年北京市增加提供能考慮說白了“剛性需求”的提升，數(shù)據(jù)信息不兼容供求失調(diào)造成房價瘋漲6倍的表述。